L’IMU – quando si applica e gli errori comuni

L’Imposta Municipale Unica o propria, abbreviata in IMU, è un tributo istituito nel 2012 in sostituzione dell’ICI (imposta comunale sugli immobili), accorpando in una unica tassazione anche alcune altre addizionali comunali ed una parte dell’IRPEF, nell’ottica di semplificazione fiscale.

Essa viene applicata su tutti gli immobili che non costituiscono abitazione principale del contribuente, ovvero l’unità immobiliare in cui il soggetto passivo (chi versa le tasse) e i componenti del suo nucleo familiare risiedono anagraficamente e dimorano abitualmente (art. 1, comma 741, lett. B, L. 160/2019), e che non sono censite nelle categorie catastali A/1, A/8 ed A/9 (immobili c.d. di lusso).

L’abitazione principale è pertanto esente. Esenti sono anche i fabbricati costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita, fintanto che permanga tale destinazione e non siano in ogni caso locati (dal 2022).

Qui si verifica il primo grave errore comune: è errato parlare di IMU e di prima o seconda casa, in quanto si tratta di due circostanze completamente distinte.

La c.d. “prima casa” rappresenta un regime di agevolazioni fiscali sulle imposte nella fase di acquisto dell’abitazione (2% di imposta di registro o 4% di I.V.A.) e pone degli obblighi a carico del richiedente, tra i quali il trasferimento della residenza nel Comune (non necessariamente nell’abitazione, quindi) ove si trova l’immobile acquistato. Per il regime di tassazione normale si parla di “seconda” (o terza, quarta, etc.) casa, che invece non prevede alcun obbligo successivo all’acquisto.

È pertanto possibile avere chiesto le agevolazioni “prima casa” per l’acquisto di una abitazione e risiedere in un’altra abitazione di proprietà (magari pervenuta per successione o acquistata successivamente), ed ubicata nello stesso Comune: in questo caso l’IMU sarà dovuta per la “prima casa” e non per quella dove si ha stabilito la propria residenza (“seconda casa” nell’esempio).

I soggetti passivi sono:

  • Il proprietario;
  • Il titolare del diritto reale di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie sull’immobile;
  • Il genitore assegnatario della casa familiare a seguito di provvedimento del giudice;
  • Il concessionario nel caso di concessione di aree demaniali;
  • locatario per gli immobili, anche da costruire o in corso di costruzione, concessi in locazione finanziaria.

La base imponibile dell’IMU è rappresentata dalla rendita catastale di tutte le unità immobiliari, suddivise in base alla loro categorizzazione, moltiplicata per un valore predeterminato secondo la seguente tabella:

  • A (tranne A/10) = moltiplicatore 160
  • A/10 (ufficio) = moltiplicatore 80
  • B = moltiplicatore 140
  • C/1 = moltiplicatore 55
  • C/2, C/6 e C/7 = moltiplicatore 160
  • C/3, C/4, C/5 = moltiplicatore 140
  • D (tranne D/5) = moltiplicatore 65
  • D/5 = moltiplicatore 80

Per una spiegazione delle categorie catastali, è possibile consultare il link: https://bit.ly/ClassiCatasto

Quindi un’abitazione di categoria A/2 con rendita di euro 200,00, avrà una base imponibile per l’IMU di 200 *160 = euro 32.000,00.

Le aliquote dell’imposta da applicare sulla base imponibile sono diverse a seconda del Comune in cui si trova l’immobile, ma fanno riferimento a delle aliquote base, modificabili dalle amministrazioni dello stesso Comune:

0,50%  per l’abitazione principale c.d. “di lusso”, con un minimo di 0% (esente) ed un massimo di 0,68%;
0,10%  per i fabbricati rurali strumentali con un minimo di 0%;
0,86%  per i restanti casi, modificabile con un massimo pari a 1,06%;
0,76%  per i terreni agricoli, modificabile con un minimo pari a 0% e un massimo pari a 1,06%.

 

Riprendendo quindi l’esempio posto per la determinazione della base imponibile sopra, per l’A/2, ipotizzando che non sia abitazione principale e che il Comune non abbia modificato le aliquote predeterminate, l’IMU dovuta sarà pari allo 0,86% di euro 32.000,00, ovvero euro 275,20 annui.

Vi sono poi dei casi particolari di aliquote che il Comune può deliberare, come ad esempio per le abitazioni locate a canone concordato ai sensi dell’art. 5, comma 2, della Legge n. 431/98, che approfondiremo in un successivo articolo del nostro blog.

Un altro importante errore comune riguarda come vengono considerate le pertinenze dell’abitazione principale, che risultano esenti in quanto strumentali all’immobile destinato alla residenza del contribuente: la legge prevede che possa essere abbinata ad ogni unità immobiliare solo UNA pertinenza per singola categoria catastale (vedi sopra). Facciamo un esempio: l’abitazione principale di un contribuente (A/2) ha come pertinenze due posti auto (due C/6) ed una cantina (C/2). Ai fini dell’IMU, risulterà esente l’abitazione principale, a cui può essere attribuito solo un posto auto (o garage) ed una cantina. Sarà pertanto soggetto al pagamento dell’IMU il secondo posto auto, con il calcolo sopra esposto, partendo dal valore della sua rendita catastale, mentre tutte le altre unità non saranno soggette all’imposta.

L’IMU infine viene versata in due rate: la prima deve essere corrisposta entro il 16 giugno di ciascun anno ed è pari all’imposta dovuta per il primo semestre applicando l’aliquota e la detrazione dei dodici mesi dell’anno precedente; la seconda si versa entro il 16 dicembre di ciascun anno e ed è a saldo dell’imposta dovuta per l’intero anno, con eventuale conguaglio sulla prima rata (ad esempio nella modifica delle quote di possesso o nei giorni per i quali lo stesso possesso è stato esercitato, se superiori alla metà del mese di competenza).