Con una recente sentenza della Corte di Cassazione (in dettaglio n. 22046 del 11 settembre 2018), si è ribadita la validità della clausola sospensiva utilizzata nelle proposte di acquisto o nei contratti preliminari che subordina ogni effetto alla concessione del mutuo da parte del proponente o promissario acquirente.
Si tratta di una clausola che consente ad un soggetto potenziale acquirente di definire un accordo con un altro soggetto venditore per la vendita di un immobile, condizionando il tutto al fatto di ottenere un finanziamento da parte di un istituto di credito. Questa prassi consente al soggetto potenziale acquirente di avere il tempo di cercare un finanziamento una volta individuato l’immobile di interesse, senza dover sottoscrivere degli obblighi che determino possibili richieste di danni in caso di mancata concessione di mutuo fondiario o ipotecario.
Questo strumento, quindi, si pone come ulteriore garanzia di adempimento e consente di ricercare il miglior finanziamento, entro una data termine che va comunque sempre indicata. Solitamente si imposta la sospensiva in seguito all’avveramento della condizione che il mutuo NON venga erogato, pertanto, passata la scadenza concordata, se non è stato comunicato nulla il contratto si perfeziona e diviene pienamente efficace.
La recente sentenza conferma tuttavia il fatto che il proponente, o promissario acquirente che sia, ha l’OBBLIGO di attivarsi concretamente per la ricerca del finanziamento, dovendo anche provare tale circostanza nel caso in cui non ottenga il finanziamento.
Questo impedisce qualsiasi comportamento non corretto , come un ripensamento immotivato da parte dell’acquirente o da circostanze non gravi; le obbligazioni assunte hanno comunque “bloccato” potenziali alternative di vendita al proprietario dell’immobile.
Noi riteniamo che, nel caso di mancato ottenimento del finanziamento, sia anche necessario produrre un documento ufficiale da parte dell’istituto di credito che certifichi che il soggetto richiedente non è mutuabile. Qui entriamo in un terreno molto instabile: non basta infatti che il mutuo sia o meno di “gradimento” del soggetto, ma deve essere proprio non erogabile. Ciò significa che l’importo della rata, se rientra comunque nei parametri di erogabilità, non consta ai fini della sospensiva.
Inoltre la mancata concessione del mutuo determina solitamente l’inserimento del nominativo del richiedente in una banca dati condivisa, per cui successive richieste potrebbero incontrare problemi e maggiori difficoltà di accoglimento.
In sintesi: la condizione sospensiva è sicuramente un’importante opportunità, ma si tratta di un impegno che va portato avanti con molta serietà e convinzione, e che soprattutto determina obblighi ben precisi in capo a chi lo pone in essere.
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