Il 27 luglio 2024 segna una data importante per il settore edilizio italiano: l’entrata in vigore della legge 24 luglio 2024, n. 105, che converte con modificazioni il decreto-legge 29 maggio 2024, n. 69, meglio noto come “Decreto Salva Casa”. Questo provvedimento introduce significative semplificazioni in materia edilizia e urbanistica, aprendo nuove opportunità per proprietari di immobili, professionisti del settore e imprese edili.
➡ Cosa cambia con il Decreto Salva Casa?
Il Decreto Salva Casa mira principalmente a semplificare le procedure di regolarizzazione delle difformità edilizie di minore rilevanza. Vediamo nel dettaglio le principali novità introdotte:
1. Stato legittimo degli immobili
Una delle modifiche più rilevanti riguarda l’accertamento dello stato legittimo degli immobili. La nuova normativa prevede che lo stato legittimo possa essere stabilito alternativamente:
- Dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione
- Dal titolo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio sull’immobile o unità immobiliare
Questa modifica semplifica notevolmente il processo di verifica della conformità edilizia, specialmente per gli immobili più datati.
2. Mutamento di destinazione d’uso
Il Decreto introduce il concetto di “mutamento di destinazione d’uso funzionale”, che si considera senza opere se non comporta l’esecuzione di opere edilizie o se le opere rientrano nell’edilizia libera. Inoltre, viene sempre consentito il mutamento di destinazione d’uso all’interno della stessa categoria funzionale o tra categorie funzionali considerate omogenee.
3. Tolleranze costruttive ed esecutive
Le tolleranze costruttive vengono riparametrate in misura inversamente proporzionale alla superficie utile per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024. Ad esempio:
- 2% per unità immobiliari con superficie utile superiore a 500 mq
- 6% per unità immobiliari con superficie utile inferiore a 60 mq
Questa modifica offre maggiore flessibilità, soprattutto per le unità immobiliari più piccole.
4. Accertamento di conformità semplificato
Il Decreto introduce una nuova forma di accertamento di conformità (art. 36-bis del T.U.E.) per le parziali difformità e le variazioni essenziali. In questi casi, non è più necessaria la “doppia conformità”, ma è sufficiente che l’intervento sia conforme:
- Alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda
- Ai requisiti della disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione dell’intervento
Questa modifica rappresenta una significativa semplificazione per la regolarizzazione di molte situazioni precedentemente difficili da sanare.
5. Agibilità
Vengono introdotte deroghe ai criteri di altezza e dimensioni dei locali ai fini dell’agibilità. Ad esempio, si ammettono locali con altezza minima fino a 2,40 metri e alloggi monostanza con superficie minima fino a 20 mq per una persona.
➡ Opportunità e sfide per il settore
Il Decreto Salva Casa offre numerose opportunità:
- Regolarizzazione semplificata: Molti proprietari potranno regolarizzare situazioni precedentemente complesse.
- Valorizzazione del patrimonio immobiliare: La possibilità di cambiare destinazione d’uso più facilmente può portare a una migliore valorizzazione degli immobili.
- Stimolo al mercato immobiliare: La semplificazione delle procedure potrebbe stimolare compravendite e ristrutturazioni.
- Nuove opportunità per professionisti: Architetti, ingegneri e geometri avranno nuove possibilità di lavoro legate alle pratiche di regolarizzazione.
Tuttavia, il Decreto presenta anche alcune sfide:
- Complessità interpretativa: Alcune norme potrebbero richiedere chiarimenti e interpretazioni uniformi.
- Adeguamento degli uffici tecnici: I Comuni dovranno adattarsi rapidamente alle nuove procedure.
- Possibili contenziosi: In caso di interpretazioni divergenti, potrebbero sorgere nuovi contenziosi.
➡ Conclusioni
Il Decreto Salva Casa rappresenta un importante passo avanti nella semplificazione delle procedure edilizie in Italia. Offrendo nuove opportunità di regolarizzazione e valorizzazione del patrimonio immobiliare, potrebbe dare un significativo impulso al settore edilizio e al mercato immobiliare.
Tuttavia, è fondamentale che proprietari, professionisti e amministrazioni si informino adeguatamente sulle nuove norme per sfruttarne al meglio le potenzialità, evitando possibili insidie interpretative. Per questo è estremamente importante che chi intende beneficiare di queste misure si affidi a professionisti qualificati per evitare errori che potrebbero risultare costosi in futuro.
Il successo di questa riforma dipenderà molto dalla sua concreta applicazione e dall’equilibrio che si saprà trovare tra le esigenze di semplificazione e quelle di tutela del territorio e del paesaggio.
Il dibattito sul Decreto Salva Casa è destinato a continuare, ma una cosa è certa: il settore immobiliare italiano sta attraversando una fase di importante trasformazione.