Gli effetti della condizione sospensiva nel contratto preliminare di compravendita

Quando si parla di contratti preliminari di compravendita immobiliare, la presenza di una condizione sospensiva legata all’ottenimento di un mutuo gioca un ruolo cruciale. Questa clausola, nota come condizione “mista“, non dipende esclusivamente dalla volontà di una parte, ma dal comportamento del promissario acquirente e dalla decisione dell’istituto bancario. In questo articolo esploriamo gli effetti legali di tale condizione e come incide sulle parti coinvolte, e la sua opportunità commerciale.

Cos’è una condizione sospensiva mista?

In un contratto preliminare di compravendita immobiliare, è comune subordinare l’efficacia del contratto all’ottenimento di un mutuo. Questa condizione viene considerata “mista” poiché coinvolge sia l’azione della banca, che deve concedere il prestito, sia quella del promissario acquirente, che deve attivarsi per ottenere il finanziamento. Pertanto, l’esito del contratto dipende da entrambe le parti.

Secondo la giurisprudenza, e in particolare la sentenza della Corte di Cassazione del 22 giugno 2023, la mancata concessione del mutuo, se non attribuibile a comportamenti omissivi dell’acquirente, non determina la responsabilità della parte acquirente, purché questa abbia agito secondo buona fede.

Obblighi di buona fede durante la pendenza della condizione

L’articolo 1358 del Codice Civile stabilisce che, in attesa dell’avveramento della condizione, entrambe le parti devono comportarsi in buona fede per mantenere intatti i diritti dell’altra parte. Questo implica che il promissario acquirente, pur non essendo obbligato a garantire il successo della pratica del mutuo, deve compiere gli atti necessari per ottenere il prestito. Non sono atti opponibili, ad esempio, la preferenza o meno di determinate condizioni contrattuali, laddove non precisamente indicate, ma il mancato ottenimento “tecnico”, ovvero la non finanziabilità certificata del soggetto richiedente.

Provvigione del mediatore e condizione sospensiva

Un aspetto rilevante legato alla condizione sospensiva è il diritto alla provvigione del mediatore. Normalmente, il diritto del mediatore sorge al momento della conclusione dell’affare, ovvero quando le parti raggiungono un accordo vincolante. Tuttavia, se il contratto preliminare è condizionato all’ottenimento del mutuo, il diritto alla provvigione è differito fino all’avveramento della condizione. Se il mutuo non viene concesso, il mediatore non ha diritto alla provvigione.

Considerazioni commerciali

E’ buona norma, prima di procedere alla ricerca di un’abitazione in acquisto, esplorare presso uno o più istituti di credito il proprio “rating” finanziario (ovvero finanziabilità), che viene solitamente costruito partendo da dati oggettivi (retribuzione, contratto di lavoro, finanziamenti in essere, debiti di varia natura e genere, etc.) e soggettivi (età, stato famiglia, cittadinanza, etc.). Lo scopo dell’assegnazione del “rating” è quello di fornire un’istantanea sulla ipotetica disponibilità massima, vale a dire l’importo massimo ottenibile in sede di mutuo, e sulle eventuali pre-condizioni necessarie per ottenerla (avere il 20% di disponibilità della somma, nel caso di mutuo fondiario, ad esempio).

Con un rating, si è in grado di focalizzare in modo efficace la ricerca su offerte in linea con il proprio profilo finanziario, ottimizzando anche la probabilità di una conclusione positiva dell’affare per cui si è interessati.

Aspetti negativi

Pur in presenza di garanzie adeguate per chi promette di acquistare, non sempre la condizione sospensiva nel contratto preliminare rappresenta la migliore soluzione per chi invece promette di vendere. Il fatto di non poter effettivamente procedere con una obbligazione contrattuale rende la posizione del venditore meno tutelata, soprattutto in presenza di termini temporali molto estesi, che potrebbero influenzare negativamente l’andamento della vendita dei propri beni. Questa “carenza” nell’effettività del negozio determina anche una maggiore debolezza contrattuale del promissario acquirente, ad esempio nel caso di contrattazione sul prezzo o sulle altre condizioni della vendita: è molto probabile infatti che il venditore, accettando la clausola sospensiva, abbia un interesse concreto, come ad esempio il raggiungimento di un prezzo desiderato superiore alla media o una maggiore difficoltà di vendita tout court del proprio bene sul mercato.

In parole povere, se da un lato la possibilità di inserire una condizione sospensiva è una forma di garanzia per una parte, dall’altra può avere dei costi nascosti ed indiretti difficilmente individuabili.

Conclusione

La presenza di una condizione sospensiva legata all’ottenimento del mutuo rappresenta una protezione del contratto preliminare di compravendita. Tuttavia, è fondamentale che le parti rispettino gli obblighi di buona fede e agiscano nel migliore interesse per garantire il buon esito del contratto. La mancata concessione del mutuo non sempre comporta responsabilità, a meno che non vi siano stati comportamenti omissivi contrari agli obblighi previsti.

Visto inoltre il coinvolgimento di vari interessi, sui quali l’avveramento o meno della condizione sospensiva può avere delle rilevanti conseguenze, affidare l’incarico ad un agente immobiliare professionale che sia in grado di bilanciare correttamente le varie esigenze e le traduca in un accordo il più possibile definito e trasparente, è un prassi che mai come in questo caso potrebbe assumere una particolare importanza per il buon esito del contratto.

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