EDILIZIA CONVENZIONATA: come districarsi.

L’edilizia convenzionata è quella forma di agevolazione economica che l’amministrazione pubblica riservò a soggetti dotati di determinati requisiti, sulla base di leggi, convenzioni, che hanno generato molte situazioni complesse sia dal punto di vista normativo che interpretativo. In questo articolo non vi è alcuna pretesa di esaustività, dato che la materia è estremamente complessa, ma si vuole produrre una semplice “fotografia” della situazione attuale, che dovrà essere necessariamente approfondita con un tecnico qualificato, in primis il notaio rogante.

Questi provvedimenti e pattuizioni sono frutto di un clima politico a cavallo tra gli anni ’60 e ’70 (L. 167/1962 e L. 865/1971), nate come forma di “scambio” politico, e spesso sono state anche oggetto di speculazione e di dinamiche non sempre “cristalline”. Per questo motivo tali convenzioni sono quasi sempre corredate da una serie di “vincoli” giuridici o contrattuali, con i quali si tentò di scongiurare ogni intento divergente dall’effettivo bisogno di abitazioni di proprietà a costo “calmierato”.

I vincoli maggiormente diffusi sono:

• vendita della sola “proprietà superficiaria”, o, più correttamente del diritto di superficie: in questo caso l’amministrazione comunale si riserva la proprietà del suolo, vincolando il diritto di superficie ad una durata stabilita (solitamente novantanovennale);
• vincolo di prezzo: in questo caso viene posto in essere un vincolo alla vendita della proprietà superficiaria (o intera in caso di riscatto) legato ad un prezzo massimo di cessione;
• vincolo di canone di locazione: la locazione dell’immobile può avvenire solo dietro corresponsione di canoni imposti;
• vincolo soggettivo: in questo caso si obbliga il proprietario a cedere la proprietà ad altro soggetto dotato di determinate caratteristiche di reddito e/o giuridiche.

Vi sono anche altre tipologie di vincolo, che però vanno analizzate sulla base della convezione edilizia in forza della quale un edificio è stato costruito, e che è citata nell’atto di compravendita, dove alle volte (poche, purtroppo) è anche allegata.

Questi vincoli hanno sempre generato molte problematiche a chi, per necessità o libera volontà, ha desiderato vendere delle proprietà gravate da questi vincoli. Alcuni di questi vincoli possono essere eliminati dietro riscatto dell’intera proprietà (ad esempio) o pagamento di “penali” se espressamente indicate nel testo della convenzione di riferimento. Tuttavia vi sono anche convenzioni dove non è espressamente indicata la possibilità di derogare ai vincoli imposti, per cui teoricamente si limiterebbe la libera contrattazione e vendita di questi immobili. Rimane sempre la complessità della determinazione del prezzo con parametri vecchi di oltre 40 anni, durante i quali il mercato immobiliare spesso si è evoluto e complicato ben oltre le previsioni contenute, e che infatti generano SEMPRE situazioni paradossali, consistenti in prezzi convenuti di ammontare decimale rispetto al prezzo di mercato, o viceversa.

Oggi la situazione fortunatamente si è chiarita. Senza entrare nel merito delle problematiche che recenti sentenze della Corte di Cassazione hanno generato (come la richiesta di restituzione della differenza di prezzo pagato e prezzo massimo previsto nella convenzione), finalmente la L. 136/2018 ha stabilito:

• l’eliminazione del riferimento alle convenzioni con oggetto la proprietà stipulate  prima della entrata in vigore della legge n.179/1992;– che l’affrancazione possa essere effettuata mediante atto pubblico o scrittura privata autenticata e non più, unicamente, mediante una convenzione redatta dal segretario comunale o facente funzione;
• che la richiesta di affrancazione possa essere fatta solo da persona fisica che vi abbia interesse;
• che la richiesta di affrancazione possa essere fatta anche da chi non sia più titolare di diritti reali sul bene immobile convenzionato (ad esempio il precedente proprietario);
• la possibilità di beneficiare di dilazioni di pagamento del corrispettivo di affrancazione;
• che la facoltà di affrancazione è esclusa per gli immobili in regime di locazione ai sensi degli articoli da 8 a 10 della legge 17 febbraio 1992, n.179 (c.d. “case popolari“), ricadenti nei piani di zona convenzionati;
• che in pendenza della rimozione dei vincoli di prezzo massimo di cessione, il contratto di trasferimento dell’immobile non produce effetti limitatamente alla differenza tra il prezzo convenuto e il prezzo vincolato;
• che l’eventuale richiesta di rimborso della suddetta differenza, a qualunque titolo richiesto, si estingue con la rimozione dei vincoli secondo le modalità previste;
• che la rimozione del vincolo del prezzo massimo di cessione comporta altresì la rimozione di qualsiasi vincolo di natura soggettiva;
• che le nuove disposizioni si applicano anche agli immobili oggetto dei contratti stipulati prima della data di entrata in vigore della legge.

 

Sintetizzando, si è finalmente chiarito e definito meglio il diritto e la procedura di affrancazione del vincolo (di prezzo massimo di cessione o di canone massimo di locazione), per agevolare la contrattazione immobiliare. Mentre le modalità di acquisto della piena proprietà rimangono invariate (e quindi la proprietà del suolo viene acquistata direttamente dal soggetto proprietario), le affrancazioni degli altri vincoli sono drasticamente semplificate e chiarite. Innanzitutto riguardano TUTTE le convenzioni approvate nel corso degli anni. A meno che non sia espressamente previsto tale divieto, è inoltre SEMPRE possibile procedere all’affrancamento di detti vincoli, dietro corrispettivo calcolato dagli organi competenti, ed in particolare, una volta affrancato il vincolo di prezzo massimo, automaticamente si estinguono anche tutti gli altri vincoli soggettivi. Tale corrispettivo può essere anche dilazionato in rate di pagamento, e può essere anche richiesto successivamente all’atto di trasferimento della proprietà. Inoltre non bisogna più necessariamente stipulare l’affrancamento con atto del Segretario Comunale (solitamente con tempi biblici), ma si può anche direttamente procedere dal notaio.

Quindi, una volta determinato il valore dell’affrancamento dal parte del Comune o dell’ente preposto, si è facilitata, a livello procedurale e temporale, la strada per l’eliminazione di ogni vincolo gravante sulla proprietà di questi immobili “particolari” ma molto diffusi nei nostri territori comunali.