Direttiva case green UE: approfondimenti

La sessione plenaria del Parlamento ha approvato il testo, che ora prevede un ultimo passaggio in Consiglio Europeo per la ratifica definitiva.

Ristrutturare in primis gli immobili nelle classi energetiche meno efficienti (F e G), rendendoli più efficienti, come priorità principale. Con un lavoro di miglioramento della qualità energetica del patrimonio edilizio europeo che parta dalle unità meno performanti: circa 5 milioni di edifici residenziali in Italia.
La direttiva europea case green (o meglio, la Energy performance of buildings directive, Epbd) si prepara all’entrata in vigore. Il Parlamento Europeo ha approvato il testo che, dopo un ultimo passaggio in Consiglio, andrà in Gazzetta Ufficiale. Questo provvedimento arriva dopo trattative lunghissime e dopo che, un anno fa, il Parlamento europeo ha licenziato la propria posizione negoziale, poi sottoposta all’iter burocratico delle istituzioni comunitarie.
Rispetto alle linee guida di qualche mese fa, i contorni degli obblighi per i proprietari di immobili sono più sfumati. Se prima c’era l’idea di indicare un livello minimo di efficienza energetica da rispettare per tutti i paesi membri, pena l’indisponibilità contrattuale degli immobili, l’ultima versione della direttiva fissa termini parecchio diversi. L’UE si occuperà solo di stabilire gli obiettivi generali prefissati senza entrare nel merito: il modo in cui si arriverà a rispettare i target, invece, sarà definito in autonomia dagli Stati membri. Questo nuovo indirizzo è probabilmente il frutto di un approccio meno radicale alle esigenze green che sono state la bandiera politica degli anni precedenti.

Secondo quanto previsto all’articolo 9, l’Italia dovrà ridurre il consumo medio di energia del proprio patrimonio residenziale, a partire dal 2020 – anno dal quale avviare il conteggio – e fino al 2050, quando lo stock abitativo dovrà essere a zero emissioni.

Entro il 2030 la riduzione dovrà essere del 16% ed entro il 2035 del 20/22%. Per rispettare questi parametri, il Governo dovrà disegnare una curva progressiva di abbattimento dei consumi che sarà soggetta a controllo periodico.
Senza più una classe energetica minima da rispettare, diventa complesso individuare esattamente quali immobili dovranno essere aggiornati e quali no. Analizzando meglio il testo, però, si intravede una logica precisa. Un passaggio molto significativo della direttiva spiega che il miglioramento dell’efficienza energetica generale degli immobili residenziali non potrà essere raggiunto solo considerando le prestazioni degli edifici nuovi, che ovviamente tendono ad alzare la media considerata.

E’ richiesto infatti che i Paesi membri dovranno assicurare che «almeno il 55% della riduzione del consumo di energia primaria sia raggiunto attraverso il rinnovo degli edifici più energivori». Questi edifici, in base alle definizioni della Epbd, costituiscono il 43% di immobili meno efficienti. E andranno soggetti a riqualificazione.

In Italia – secondo dati Istat – ci sono circa 12 milioni di edifici residenziali. Sarà perciò considerato prioritario intervenire sui circa 5 milioni di edifici con le prestazioni peggiori (classi F e G), ognuno dei quali costituito da una o più unità immobiliari.
Una difficoltà pratica sta nel fatto che oggi solo una piccola parte delle abitazioni possiede un A.P.E., perché la legge ne impone l’elaborazione solo in certi casi (vendita, nuova locazione, ristrutturazione integrale, ampliamento, sostituzione sistemi di generazione del calore, etc.) e ne prevede la scadenza dopo ben dieci anni.

I lavori di riqualificazione

Da qui dovranno probabilmente partire i lavori di riqualificazione imposti dalla Epbd, ma il livellamento verso il basso potrebbe essere così esteso da rendere difficile individuare i fabbricati meno performanti. E a complicare ulteriormente la previsione degli effetti c’è il fatto che molti edifici saranno esclusi. A discrezione dei Paesi membri, possono essere esentati gli immobili oggetto di vincolo puntuale o d’area, gli edifici religiosi, quelli temporanei, i fabbricati destinati all’agricoltura, le seconde case usate per meno di quattro mesi all’anno, gli edifici autonomi con una superficie inferiore ai 50 metri quadrati, gli immobili delle forze armate e con scopi di difesa.
Alcune di queste esclusioni sono applicabili a milioni di immobili. Basti pensare, rispetto ai vincoli, che secondo l’Istat 3,1 milioni di edifici residenziali sono stati costruiti prima del 1945 (di questi, addirittura 1,8 milioni prima del 1918). E, in base ai dati Enea, gli edifici ante-1945 sono quelli che nel 2022 hanno ottenuto i voti peggiori, con il 67% di classi F e G.

La gestione in Italia

Sarà determinante allora capire come l’Italia recepirà le nuove regole e quali saranno le risorse disponibili e i meccanismi di agevolazione. A livello di interventi raccomandati nell’ambito degli Ape, la coibentazione di tetti e pareti è di gran lunga prevalente (65,1%), seguita dal cambio delle finestre (14,5%) e dagli interventi sugli impianti di riscaldamento (11,8%).

La risposta non è banale, soprattutto alla luce della pesante eredità lasciata dal “Superbonus 110%” sul debito pubblico, che si protrarrà fiscalmente anche sugli anni a venire.

Benefici prima casa, cosa è previsto per i soggetti trasferiti all’estero

Il Decreto Legge 69/2023 ha avuto un importante effetto nel regime dell’imposta di registro per i soggetti trasferiti all’estero per motivi di lavoro. Conseguentemente, con la circolare 3/E del 16 febbraio 2024, l’Agenzia delle entrate ha fornito le prime indicazioni sulle novità introdotte in merito all’agevolazione “prima casa” per queste categorie di soggetti.

Si tratta infatti di fattispecie sempre più frequenti e che possono costituire un trend sicuramente in crescita anche per il prossimo immediato futuro, stante la forte mobilità internazionale del mondo lavorativo odierno.

L’articolo in esame è intervenuto nella parte in cui prevedeva che l’immobile fosse ubicato nel territorio del comune in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipende la persona trasferitasi all’estero per ragioni di lavoro ovvero, qualora questi sia un cittadino italiano emigrato all’estero, che l’immobile sia acquistato come prima casa sul territorio italiano.

La nuova normativa prevede, invece, che ai fini dell’accesso al beneficio “l’immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall’acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l’acquirente svolge la propria attività ovvero, se l’acquirente si è trasferito all’estero per ragioni di lavoro e abbia risieduto o svolto la propria attività in Italia per almeno cinque anni, nel comune di nascita o in quello in cui aveva la residenza o svolgeva la propria attività prima del trasferimento”.

Il requisito oggettivo non è più quindi la cittadinanza ma una serie di criteri definiti. La modifica normativa, in particolare:

  • ha eliminato il riferimento alla cittadinanza dell’acquirente emigrato all’estero;
  • ha modificato le modalità dell’acquisto effettuato dal soggetto trasferito all’estero per ragioni di lavoro.

Con riferimento a tale ultima ipotesi, non assume più rilevanza l’ubicazione dell’immobile nel comune in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui l’acquirente dipende (ossia, la sede operativa del datore di lavoro), ma viene introdotta una diversa disciplina, la quale prevede:

  • che l’acquirente si sia trasferito all’estero per motivi di lavoro, non necessariamente subordinato. Con la circolare si precisa che il trasferimento verificatosi in un momento successivo all’acquisto dell’immobile non consente di usufruire del beneficio fiscale in esame, ovvero, qualora il contribuente abbia usufruito dei benefici nel momento in cui era residente in territorio italiano, e solo poi abbia trasferito la residenza all’estero, rimane soggetto agli obblighi previsti dalla normativa applicata in regime normale;
  • che lo stesso abbia risieduto o svolto la propria attività in Italia per almeno cinque anni. In merito, con la circolare è stato chiarito che il termine “attività” include anche quelle svolte senza remunerazione e che il requisito temporale quinquennale non debba essere necessariamente inteso in senso continuativo.

Con la risoluzione dell’Agenzia delle Entrate si ribadisce che, pur dovendo ricorrere tutte le  altre condizioni, ovvero l’assenza di altri diritti reali vantati su immobili ubicati nello stesso comune e quanto sopra esposto a livello soggettivo, non sussiste l’obbligo di trasferimento, entro diciotto mesi, della residenza nel Comune ove è ubicato l’immobile.

Analogamente, in caso di riacquisto di altra abitazione entro un anno dalla vendita infra quinquennale dell’immobile agevolato, non è necessario adibire il nuovo immobile ad abitazione principale.

Il soggetto trasferito all’estero per ragioni di lavoro può usufruire dell’agevolazione “prima casa” anche nell’ipotesi in cui l’immobile sia acquisito per successione o donazione, ovviamente facendo riferimento al momento dell’apertura della successione per poter usufruire del caso specifico modificato dal recente DL 69/2023.

La ratio (ovvero ragione) della norma è quella evidentemente di consentire ad una platea di contribuenti più ampia e soprattutto “aggiornata” in termini di tipologia di attività e soggetti la possibilità di accedere ai benefici fiscali, andando a sanare una sostanziale disparità fino ad oggi realizzata nei confronti di chi, pur lavorando all’estero, non aveva contratti di lavoro subordinato o risultava residente in Italia solo per periodi saltuari e non significativi, o doveva necessariamente possedere la cittadinanza italiana. Il termine previsto dei 5 anni, pur non continuativi, è infatti del tutto uguale a quello previsto per l’agevolazione in regime normale come continuità del possesso dell’immobile per il quale l’agevolazione è stata richiesta.

L’IMU – quando si applica e gli errori comuni

L’Imposta Municipale Unica o propria, abbreviata in IMU, è un tributo istituito nel 2012 in sostituzione dell’ICI (imposta comunale sugli immobili), accorpando in una unica tassazione anche alcune altre addizionali comunali ed una parte dell’IRPEF, nell’ottica di semplificazione fiscale.

Essa viene applicata su tutti gli immobili che non costituiscono abitazione principale del contribuente, ovvero l’unità immobiliare in cui il soggetto passivo (chi versa le tasse) e i componenti del suo nucleo familiare risiedono anagraficamente e dimorano abitualmente (art. 1, comma 741, lett. B, L. 160/2019), e che non sono censite nelle categorie catastali A/1, A/8 ed A/9 (immobili c.d. di lusso).

L’abitazione principale è pertanto esente. Esenti sono anche i fabbricati costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita, fintanto che permanga tale destinazione e non siano in ogni caso locati (dal 2022).

Qui si verifica il primo grave errore comune: è errato parlare di IMU e di prima o seconda casa, in quanto si tratta di due circostanze completamente distinte.

La c.d. “prima casa” rappresenta un regime di agevolazioni fiscali sulle imposte nella fase di acquisto dell’abitazione (2% di imposta di registro o 4% di I.V.A.) e pone degli obblighi a carico del richiedente, tra i quali il trasferimento della residenza nel Comune (non necessariamente nell’abitazione, quindi) ove si trova l’immobile acquistato. Per il regime di tassazione normale si parla di “seconda” (o terza, quarta, etc.) casa, che invece non prevede alcun obbligo successivo all’acquisto.

È pertanto possibile avere chiesto le agevolazioni “prima casa” per l’acquisto di una abitazione e risiedere in un’altra abitazione di proprietà (magari pervenuta per successione o acquistata successivamente), ed ubicata nello stesso Comune: in questo caso l’IMU sarà dovuta per la “prima casa” e non per quella dove si ha stabilito la propria residenza (“seconda casa” nell’esempio).

I soggetti passivi sono:

  • Il proprietario;
  • Il titolare del diritto reale di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie sull’immobile;
  • Il genitore assegnatario della casa familiare a seguito di provvedimento del giudice;
  • Il concessionario nel caso di concessione di aree demaniali;
  • locatario per gli immobili, anche da costruire o in corso di costruzione, concessi in locazione finanziaria.

La base imponibile dell’IMU è rappresentata dalla rendita catastale di tutte le unità immobiliari, suddivise in base alla loro categorizzazione, moltiplicata per un valore predeterminato secondo la seguente tabella:

  • A (tranne A/10) = moltiplicatore 160
  • A/10 (ufficio) = moltiplicatore 80
  • B = moltiplicatore 140
  • C/1 = moltiplicatore 55
  • C/2, C/6 e C/7 = moltiplicatore 160
  • C/3, C/4, C/5 = moltiplicatore 140
  • D (tranne D/5) = moltiplicatore 65
  • D/5 = moltiplicatore 80

Per una spiegazione delle categorie catastali, è possibile consultare il link: https://bit.ly/ClassiCatasto

Quindi un’abitazione di categoria A/2 con rendita di euro 200,00, avrà una base imponibile per l’IMU di 200 *160 = euro 32.000,00.

Le aliquote dell’imposta da applicare sulla base imponibile sono diverse a seconda del Comune in cui si trova l’immobile, ma fanno riferimento a delle aliquote base, modificabili dalle amministrazioni dello stesso Comune:

0,50%  per l’abitazione principale c.d. “di lusso”, con un minimo di 0% (esente) ed un massimo di 0,68%;
0,10%  per i fabbricati rurali strumentali con un minimo di 0%;
0,86%  per i restanti casi, modificabile con un massimo pari a 1,06%;
0,76%  per i terreni agricoli, modificabile con un minimo pari a 0% e un massimo pari a 1,06%.

 

Riprendendo quindi l’esempio posto per la determinazione della base imponibile sopra, per l’A/2, ipotizzando che non sia abitazione principale e che il Comune non abbia modificato le aliquote predeterminate, l’IMU dovuta sarà pari allo 0,86% di euro 32.000,00, ovvero euro 275,20 annui.

Vi sono poi dei casi particolari di aliquote che il Comune può deliberare, come ad esempio per le abitazioni locate a canone concordato ai sensi dell’art. 5, comma 2, della Legge n. 431/98, che approfondiremo in un successivo articolo del nostro blog.

Un altro importante errore comune riguarda come vengono considerate le pertinenze dell’abitazione principale, che risultano esenti in quanto strumentali all’immobile destinato alla residenza del contribuente: la legge prevede che possa essere abbinata ad ogni unità immobiliare solo UNA pertinenza per singola categoria catastale (vedi sopra). Facciamo un esempio: l’abitazione principale di un contribuente (A/2) ha come pertinenze due posti auto (due C/6) ed una cantina (C/2). Ai fini dell’IMU, risulterà esente l’abitazione principale, a cui può essere attribuito solo un posto auto (o garage) ed una cantina. Sarà pertanto soggetto al pagamento dell’IMU il secondo posto auto, con il calcolo sopra esposto, partendo dal valore della sua rendita catastale, mentre tutte le altre unità non saranno soggette all’imposta.

L’IMU infine viene versata in due rate: la prima deve essere corrisposta entro il 16 giugno di ciascun anno ed è pari all’imposta dovuta per il primo semestre applicando l’aliquota e la detrazione dei dodici mesi dell’anno precedente; la seconda si versa entro il 16 dicembre di ciascun anno e ed è a saldo dell’imposta dovuta per l’intero anno, con eventuale conguaglio sulla prima rata (ad esempio nella modifica delle quote di possesso o nei giorni per i quali lo stesso possesso è stato esercitato, se superiori alla metà del mese di competenza).

Certificato di stato legittimo dell’immobile. Perché e quando farlo?

Il c.d. Decreto Legge “Semplificazioni” o più precisamente il D.L. 16 luglio 2020 n. 76 ha introdotto un nuovo strumento, denominato certificato di stato legittimo di un immobile, che riveste una particolare importanza per tutti i soggetti interessati all’acquisto ed alla vendita immobiliare.

Ma cosa significa “stato legittimo di un immobile”? Si tratta della “legittimità” (leggasi conformità) dal punto di vista urbanistico di un determinato bene immobile, ovvero:

  • Se realizzato in base ad un titolo abilitativo, da ciò che risulta dal titolo in forza del quale è stato edificato l’immobile stesso ovvero da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio, oltre che dagli ulteriori ed eventuali titoli successivi integrativi;
  • Se realizzato in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo, da ciò che risulta desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto ovvero da altri documenti probanti, come, a titolo esemplificativo, riprese fotografiche, estratti cartografici o documenti d’archivio.

Ricorrendo tali condizioni e previa verifica documentale, il tecnico incaricato provvede all’emissione di un certificato nel quale si attesta l’assenza di difformità tra le risultanze documentali e lo stato di fatto degli immobili oggetto di verifica oppure l’esistenza di difformità rientrati all’interno di specifiche tolleranze previste dai regolamenti edilizi, e tale attestazione è giurata dallo stesso tecnico davanti ad un pubblico ufficiale, assumendosene pertanto tutte le responsabilità professionali e civili.

Perché si considera importante ai fini della vendita di un immobile? Le ragioni sono principalmente di due ambiti:

  1. Preventivo: la ricerca per lo stato legittimo consente di evidenziare le eventuali difformità presenti nell’immobile e di porvi rimedio per tempo, evitando di dover far attendere il soggetto interessato all’acquisto con il rischio di configurare delle responsabilità contrattuali poco piacevoli per il venditore;
  2. Successivo: il certificato consente di “cristallizzare” lo stato di fatto e garantirlo, anche nei confronti di eventuali rivendicazioni successive al contratto definitivo. Al contempo costituisce una specie di “patente” di vendibilità che costituisce un valore aggiunto anche per chi acquista in termini di successiva alienazione.

Tutto questo va inserito nel contesto dei regolamenti edilizi italiani e dei soggetti autorizzativi, che solo recentemente hanno assunto un certo grado di affidabilità dei controlli documentali, restando poco affidabili soprattutto per immobili costruiti in epoche non recenti.

Quando è consigliabile farlo? Il certificato sarebbe necessario nella fase preliminare della messa in vendita di ogni immobile. O comunque prima di ogni obbligazione contrattuale, per le ragioni sopra esposte. Consente infatti di affrontare con serenità tutte le fasi successive ad un accordo, e sicuramente può anche costituire un motivo di preferenza in caso di scelta da parte di un potenziale acquirente consapevole.

Il costo di tale certificato si aggira intorno ad euro 600,00, tuttavia può comprensibilmente variare in funzione della complessità richiesta per la sua stesura.

Affidando un incarico di vendita a Giuliato&Battistin, :

  • l’accesso agli atti presso il Comune dove è ubicato l’immobile da parte di un tecnico abilitato, che costituisce la prima attività necessaria per la stesura del certificato di stato legittimo;
  • la redazione di un A.P.E., laddove non esistente o aggiornato.

Determinazione della plusvalenza per cessione immobili con “Super-Bonus” – legge finanziaria 2024

La legge finanziaria 2024 introduce una nuova tipologia di determinazione della plusvalenza derivante da cessione che abbia ad oggetto degli immobili su cui sono stati realizzati interventi con agevolazione di cui all’art. 119 del D.L. 34/2020 (c.d. “Super-Bonus”). A partire dal 01 gennaio 2024, tutte le cessioni di cui sotto saranno assoggettate alla nuova normativa.

In estrema sintesi, ricordiamo che la plusvalenza viene calcolata come differenza tra i corrispettivi percepiti nel momento della cessione ed il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente il bene medesimo. Essa è soggetta a tassazione solo nel caso in cui la cessione avvenga prima  dei cinque anni dall’acquisto originario dell’immobile e nel caso in cui il venditore non abbia adibito lo stesso immobile ad abitazione principale, mantenendovi la residenza per un periodo maggiore della metà del periodo di proprietà dello stesso.

La plusvalenza contribuisce all’aumento della base imponibile del soggetto ai fini della determinazione del reddito IRPEF, oppure può essere richiesta l’imposta sostitutiva sul reddito pari al 26% della plusvalenza stessa.

Premesse

Ai fini del calcolo di questa nuova tipologia di cessioni rilevano le seguenti circostanze:

1)  La plusvalenza deve essere realizzata mediante cessione a titolo oneroso. Rimane comunque esclusa qualsiasi applicazione nel caso di cessioni a titolo gratuito, che seguono pertanto la precedente normativa in vigore;

2) La cessione deve essere di immobile in relazione al quale siano stati eseguiti degli interventi che ricadono nelle tipologie previste per il “Super-Bonus”, quindi interventi di efficientamento energetico o di riduzione del rischio sismico o di eliminazione delle barriere architettoniche;

3) La cessione deve essere conclusa entro i dieci anni successivi alla conclusione degli interventi che hanno fruito del “Super-Bonus”. La data rilevante, infatti, è quella che viene considerata al fine del termine del procedimento di generazione del bonus e della conseguente detrazione ai fini IRPEF e/o ai documenti che sanciscono il termine degli iter autorizzativi presso le autorità competenti. Per tale motivo qualsiasi documento predisposto e/o esibito nell’ambito del procedimento per il riconoscimento delle agevolazioni “Super-Bonus” può essere utilizzato per dimostrare la data di conclusione dell’intervento per la decorrenza del termine decennale.

Base Imponibile

Sono stabiliti due diversi criteri di determinazione della base imponibile per le cessioni di cui sopra, ed in particolare sono stati posti dei limiti alla deduzione dei costi inerenti; in particolare si prevede che:

  1. nel caso in cui i lavori che hanno fruito del “SuperBonus” si siano conclusi da non più di 5 anni dall’atto di acquisto, per la plusvalenza non si possono ricomprendere tra gli oneri inerenti i costi sostenuti fruendo del “SuperBonus”;
  2. nel caso in cui i lavori che hanno fruito del “SuperBonus” si siano conclusi da più di 5 anni (e da non più di 10 anni) dall’atto di acquisto, per la plusvalenza si possono ricomprendere tra gli oneri inerenti o i costi sostenuti fruendo del “SuperBonus” nella misura del 50% del loro ammontare, ed il il prezzo di acquisto o il costo di costruzione è rivalutato in base alla variazione dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati.

In entrambi i casi di cui sopra le esclusioni dei costi che hanno fruito del SuperBonus sono previste solo se:

  •  si è fruito del SuperBonus nella misura del 110%;
  •  il contribuente abbia scelto una delle opzioni per la cessione del credito di imposta o per lo sconto in fattura.

In questi casi tutti gli importi che sono stati indicati come “spesi” per gli interventi di cui sopra, non vanno considerati ai fini del calcolo dell’importo della plusvalenza, il cui periodo di riferimento per l’applicazione viene pertanto elevato da 5 a 10 anni, pur con gli adeguamenti indicati.

Facciamo due esempi.

Primo esempio: una persona fisica decide di vendere il proprio immobile su un fabbricato dove sono stati effettuati interventi con agevolazioni “Super-Bonus 110%” e dove non ha mai stabilito la propria residenza. Il prezzo finale di vendita è di € 200,000,00. Tale immobile era stato acquistato 4 anni fa dalla stessa persona per  € 100.000,00, con spese inerenti (agenzia e notaio) pari ad € 6.000,00. Sulla quota parte del fabbricato corrispondente all’immobile l’ammontare degli interventi (tra trainanti e trainati) che hanno interessato il c.d. “Super-Bonus 110%” è pari ad € 80.000,00, che sono stati interamente scontati in fattura dal contractor dei lavori, terminati circa un anno fa con l’emissione dei nuovi A.P.E. in corso di validità.

Fino al 31/12/2023, il calcolo della plusvalenza sarebbe stata pari ad € 200.000,00 – (€ 100.000,00 + € 6.000,00 + € 80.000,00) = € 14.000,00.

Dal 01/01/2024, il calcolo della plusvalenza sarà invece pari ad € 200,000,00 – (€ 100.000,00 + € 6.000,00) = € 94,000,00.

Secondo esempio: stesso caso precedente, ma l’immobile era stato acquistato 7 anni fa (non 4). Con la nuova legislazione questa cessione da origine a plusvalenza, essendo all’interno dei 10 anni dall’atto di acquisto. Il tasso di variazione ISTAT da considerare per rivalutare il prezzo di acquisto è sul 6° anno (nel 7° avviene la vendita e quindi non è trascorso, mentre sui primi cinque anni non si calcola), ipotizzando che sia pari al 2.5%. Il prezzo di € 100.000,00 pagato, viene pertanto rivalutato ad € 102.500,00.

Fino al 31/12/2023, non vi era nessuna plusvalenza da considerare.

Dal 01/01/2024, il calcolo della plusvalenza sarà invece pari ad € 200.000,00 – (€ 102.500,00 + € 6.000,00 + € 40.000,00[ovvero 80.000,00 *50%]) = € 51.500,00.

Usufrutto – cenni e calcolo ai fini fiscali 2024

Il valore dell’usufrutto è legato all’età anagrafica

 

L’usufrutto è il diritto reale che consente all’usufruttuario di godere e disporre della cosa altrui, traendo da essa tutte le utilità che può dare – compresi i frutti (esempio canoni di locazione se beni immobili) -, con l’obbligo di non mutare la destinazione economica (art. 981 c.c.). Parallelamente esiste un altro soggetto, il nudo proprietario, che ha il diritto di proprietà del bene, tolto il valore ed il potere di godimento e di disposizione dell’usufruttuario. Alla morte di quest’ultimo, avviene il c.d. ricongiungimento di usufrutto, ed il nudo proprietario riacquista la piena proprietà, potendone esercitare pienamente la titolarità. La legge prevede dei precisi coefficienti per tradurre economicamente questo diritto, e, a seguito dell’avvenuta variazione del tasso legale di interessi dal 01 gennaio 2024 (dal 5% al 2,5%), è stata anche pubblicata la Tabella con le percentuali, a partire dal valore del diritto di piena proprietà, da applicare per la determinazione dell’usufrutto e della nuda proprietà, che non ha subito variazione rispetto al 2023:

Età Usufruttuario Coefficiente % Usufrutto % Nuda Proprietà
da 0 a 20 38,00 95,00 5,00
da 21 a 30 36,00 90,00 10,00
da 31 a 40 34,00 85,00 15,00
da 41 a 45 32,00 80,00 20,00
da 46 a 50 30,00 75,00 25,00
da 51 a 53 28,00 70,00 30,00
da 54 a 56 26,00 65,00 35,00
da 57 a 60 24,00 60,00 40,00
da 61 a 63 22,00 55,00 45,00
da 64 a 66 20,00 50,00 50,00
da 67 a 69 18,00 45,00 55,00
da 70 a 72 16,00 40,00 60,00
da 73 a 75 14,00 35,00 65,00
da 76 a 78 12,00 30,00 70,00
da 79 a 82 10,00 25,00 75,00
da 83 a 86 8,00 20,00 80,00
da 87 a 92 6,00 15,00 85,00
da 93 a 99 4,00 10,00 90,00

Oltre i 99 anni non viene applicato alcun coefficiente di calcolo.

Il coefficiente riportato in tabella è riferito al calcolo delle pensioni e delle rendite vitalizie, per le quali viene utilizzato il medesimo criterio di età anagrafica del soggetto.

Quindi, ad esempio, per un diritto di piena proprietà avente valore pari ad euro 100.000,00, nel caso in cui l’usufruttuario abbia 58 anni, il valore dell’usufrutto sarà pari al 60% del valore della piena proprietà – ovvero euro 60.000,00 – mentre il valore della nuda proprietà ammonterà ad € 40.000,00.

Sia l’usufrutto che la nuda proprietà possono essere oggetto di vendita e donazione. Se la cessione della nuda proprietà è semplice da intendersi, quella dell’usufrutto è più complessa. Infatti il nudo proprietario può prevedere il divieto di cessione, se espressamente dichiarato nell’atto di costituzione di fronte al notaio, e comunque la durata dell’usufrutto non può eccedere la vita dell’usufruttuario originario. Ad esempio, un figlio concede ad un genitore l’usufrutto di una abitazione, senza prevederne il divieto di cessione. Il genitore, in un certo momento, per esempio a causa del fatto che deve essere ricoverato in una struttura sanitaria, è costretto a vendere il diritto di usufrutto ad un soggetto terzo per far fronte ad i costi di assistenza. Il figlio non si può opporre alla cessione in forza dell’assenza del divieto in fase di costituzione. Inoltre se tale cessione non viene a lui notificata in qualità di nudo proprietario, sia il genitore che il nuovo usufruttuario sono solidalmente responsabili di tutte le spese inerenti l’esercizio dell’usufrutto. Alla morte del genitore, in ogni caso, l’usufrutto cessa, anche se il nuovo usufruttuario è ancora in vita e si ricongiunge la piena proprietà in capo al figlio, nell’esempio citato, che pertanto recupera la piena disponibilità del bene.

BONUS CASA 2020: proroghe e novità

Il secondo Governo Conte si è detto fin da subito favorevole alla proroga per il 2020, di tutti i bonus casa: non solo quindi detrazioni per i mobili e gli elettrodomestici in classe A+, ma anche per gli investimenti “verdi” con lo scopo di inserire l’economia italiana nel più ampio movimento del New Green Deal. Da non sottovalutare è, inoltre, l’aspetto del movimento economico che le detrazioni e l’uso di fonti di energia rinnovabili, hanno permesso: dal 2007 ad oggi gli investimenti ammontano a 39 miliardi di euro

Un’importante novità che approfondiremo nel corso di questo articolo, è il nuovissimo bonus facciate, importante agevolazione, per chi deciderà di ristrutturare l’aspetto esterno della propria casa o del proprio condominio sia nel centro storico della città che nelle periferie o nei piccoli comuni.

Vediamo, dunque i bonus prorogati per il 2020

– Bonus ristrutturazione grazie al qual si beneficia di un rimborso IRPEF del 50% della spesa sostenuta fino ad un massimo di € 96.000 per singola unità immobiliare;

-Bonus mobili per i contribuenti che, dopo aver effettuato lavori di ristrutturazione, decidono di acquistare mobili nuovi o elettrodomestici, con la possibilità di usufruire di una detrazione IRPEF del 50% sulle spese sostenute fino ad un massimo di € 10.000;

-Bonus verde, agevolazione che permette di detrarre il 36% delle spese sostenute per la realizzazione, manutenzione ordinaria o ristrutturazione di giardini, aree verdi scoperte, recinzioni, impianti di irrigazione e pozzi, fino ad un massimo di € 5.000 di spesa;

-Ecobonus per i lavori di riqualificazione energetica quali, ad esempio, l’istallazione di pannelli solari, pareti isolanti, coperture e pavimenti, ma anche infissi e schermature solari. In base al tipo di lavoro effettuato, le detrazioni vanno dal 50% al 70%, fino ad arrivare all’85% per i lavori di condominio.

-Sismabonus con la detrazione dal 50% all’80% per i lavori mirati alla riduzione del rischio sismico di edifici singoli e condomini; rimane inoltre in vigore la possibilità di migliorare la classe sismica degli edifici per un importo di spesa massimo di € 96.000 all’anno per unità immobiliare.

-Novità 2020, il bonus facciate con una detrazione del 90% delle spese sostenute per la ristrutturazione delle facciate esterne di case e condomini al fine di dare un nuovo volto alle città; tale agevolazione sarà disponibile solo per un anno (spese effettuate nel 2020) e non sono previsti limiti di spesa del di reddito per i contribuenti che desiderano usufruire dell’agevolazione

-Novità 2020, modifica dello sconto immediato in fattura in vigore da agosto 2019 che permetteva al contribuente di richiedere uno sconto diretto sul corrispettivo dovuto, pari all’ammontare della detrazione spettante, a discapito del fornitore, spesso piccole o medie imprese, che effettuavano gli interventi e che spesso venivano schiacciate dalla concorrenza con i grandi operatori del settore. Per questo motivo, in seguito alle numerose proteste delle piccole aziende, il sistema di sconto subirà delle modifiche mirate alla tutela dei piccoli gruppi mentre rimarrà invariato per quanto concerne i lavori più consistenti e strutturali, come la riqualifica globale degli edifici.

La notizia che il governo abbia deciso anche per il 2020 di stanziare questi fondi è sicuramente molto importante ed indica la volontà di curare un importante aspetto ambientale di sensibilizzazione verso tematiche su cui tutti hanno in qualche modo dato la propria opinione ma che fino a qualche anno fa rimanevano solo in un concetto teorico di come sarebbe stato possibile cercare di tutelare il territorio italiano. La direzione presa è verso una riqualifica delle nostre città, verso una collaborazione tra stato e contribuenti che permetterà, si spera, nel giro di qualche anno di valorizzare ogni angolo italiano.

 

Guida alle detrazioni 2019: ACQUISTO IMMOBILI RISTRUTTURATI, BOX o POSTI AUTO, “PIANO CASA”.

Con l’ultimo dei 3 articoli chiudiamo la carrellata delle detrazioni fiscali in ambito immobiliare valide per l’anno 2019 (ma che, a condizioni diverse, rimangono efficaci anche per il futuro), con la trattazione di quelle previste per l’acquisto (o l’assegnazione) di edifici ristrutturati, di box o posti auto pertinenziali ed infine per gli interventi effettuati in applicazione del c.d. “piano casa”.

ACQUISTO (ASSEGNAZIONE) DI EDIFICI RISTRUTTURATI

 

  COSA

Si tratta di agevolazioni IRPEF in favore degli acquirenti e degli assegnatari di unità abitative collocate in immobili ristrutturati da parte di imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare o da cooperative edilizie.

  CHI

– il proprietario dell’immobile (compreso anche il comproprietario);

– il nudo proprietario dell’immobile;

– il titolare di un diritto reale di godimento sullo stesso (usufrutto, abitazione).

  COME E QUANTO

La detrazione spetta nella misura del 36% su un ammontare forfettario pari al 25% del prezzo di vendita (o del valore di assegnazione). L’importo massimo di spesa sul quale calcolare la detrazione di imposta è fissato in € 48.000,00. La detrazione è ripartita in dieci rate annuali di pari importo. La detrazione viene concessa per una singola “unità immobiliare” con pertinenze (ed il limite di somma vale anche nel caso di più soggetti richiedenti).

In via transitoria, per gli acquisti effettuati fino al 31 dicembre 2019, la detrazione spetta nella maggior misura del 50%, fino ad un ammontare massimo di €. 96.000,00 con le stesse modalità di detrazione, comprensive anche delle spese sostenute per la ristrutturazione delle eventuali pertinenze.

Non sono previsti obblighi di tracciabilità dei pagamenti, essendovi il regime forfettario calcolato sul prezzo o valore.

 

INTERVENTI “PIANO CASA”

 

  COSA

Si tratta di agevolazioni IRPEF previste per tutte le spese sostenute per interventi di ristrutturazione edilizia e riqualificazione energetica, in esecuzione di opere autorizzate con il “piano casa”.

  CHI

Tutti i Soggetti previsti dalle normative relative alle casistiche precedenti (vedi articoli del blog Riqualificazione energetica e Ristrutturazione edilizia).

  COME E QUANTO

Per determinare l’ammontare delle spese detraibili, bisogna considerare la parte dell’intervento che si può considerare “ristrutturazione” (inclusa) da quella parte considerabile come “nuova costruzione” (esclusa). In tal senso, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che (Risoluzione n. 4/E del 4 gennaio 2011): “nell’ipotesi di ristrutturazione con demolizione e ricostruzione, la detrazione compete solo in caso di fedele ricostruzione, nel rispetto di volumetria e sagoma dell’edificio preesistente; conseguentemente, nell’ipotesi di demolizione e ricostruzione con ampliamento, la detrazione non spetta in quanto l’intervento si considera, nel suo complesso, una “nuova costruzione”. Qualora, invece, la ristrutturazione avvenga senza demolizione dell’edificio esistente e con ampliamento dello stesso, la detrazione compete solo per le spese riferibili alla parte esistente in quanto l’ampliamento configura, comunque, una “nuova costruzione”.”

La detrazione ammonta al 36% delle spese imputabili all’esecuzione della ristrutturazione (vedi sopra). L’importo massimo sul quale calcolare la detrazione di imposta è fissato in €. 48.000,00; la detrazione va ripartita in dieci rate annuali di pari importo. Per gli interventi di riqualificazione energetica potete visionare la suddivisione indicata nell’articolo precedente del blog (Riqualificazione energetica).

In via transitoria, per gli acquisti effettuati fino al 31 dicembre 2019, la detrazione spetta nella maggior misura del 50%, fino ad un ammontare massimo di €. 96.000,00 con le stesse modalità di detrazione.

Il bonifico bancario o postale deve essere obbligatoriamente compilato seguendo gli elementi indicati dalla legge. Negli istituti di credito esistono appositi moduli da compilare in tal senso, e pertanto vanno richiesti nel momento di effettuazione del bonifico bancario o postale.

 

ACQUISTO DI BOX o POSTI AUTO PERTINENZIALI

 

  COSA

Si tratta di agevolazioni IRPEF relativamente all’acquisto della proprietà di box o posti auto pertinenziali, per le spese imputabili alla loro realizzazione.

  CHI

Tutti i Soggetti che acquistano un box o posto auto pertinenziale GIA’ REALIZZATO.

  COME E QUANTO

La detrazione ammonta al 36% delle spese imputabili alla realizzazione (che dovrà risultare da apposita attestazione da rilasciarsi a cura della ditta venditrice). L’importo massimo sul quale calcolare la detrazione di imposta è fissato in €. 48.000,00; la detrazione va ripartita in dieci rate annuali di pari importo.

In via transitoria, per gli acquisti effettuati fino al 31 dicembre 2019, la detrazione spetta nella maggior misura del 50%, fino ad un ammontare massimo di €. 96.000,00 con le stesse modalità di detrazione.

Il bonifico bancario o postale deve essere obbligatoriamente compilato seguendo gli elementi indicati dalla legge. Negli istituti di credito esistono appositi moduli da compilare in tal senso, e pertanto vanno richiesti nel momento di effettuazione del bonifico bancario o postale.

 

Guida alle detrazioni 2019: RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA e BONUS VERDE

Continuiamo l’argomento relativo alle detrazioni fiscali in ambito edilizio, concentrandoci sull’ambito degli interventi di recupero del patrimonio edilizio e per interventi c.d. legati alla sistemazione di aree verdi.

Anche in questo caso si tratta di normative che prevedono percentuali diverse fino al 31 dicembre 2019, salvo proroghe, e quindi suscettibili di modifica.

RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA

 

  COSA

Si tratta di agevolazioni IRPEF relativamente ad interventi di recupero edilizio di edifici esistenti, localizzati nel territorio nazionale.

  CHI

– il proprietario dell’immobile (compreso anche il comproprietario);

– il nudo proprietario dell’immobile;

– il titolare di un diritto reale di godimento sullo stesso (usufrutto, abitazione);

– il comodatario;

– il conduttore;

– i soci di cooperativa a proprietà divisa e, previo consenso scritto della cooperativa che possiede l’immobile, anche ai soci di cooperativa a proprietà indivisa (in qualità di detentori del bene);

– imprenditori individuali e società semplici, in nome collettivo, in accomandita semplice e soggetti a questi equiparati (non per gli immobili strumentali o merce);

Hanno diritto alla detrazione, purché sostengano le spese e le fatture ed i bonifici bancari o postali siano a loro intestati, anche:

– il familiare convivente del possessore o detentore dell’immobile oggetto dell’intervento;

– il coniuge separato assegnatario dell’immobile intestato all’altro coniuge;

– il promissario acquirente, purché sia stato immesso nel possesso del bene ed esegua gli interventi a proprio carico e purché il preliminare sia stato registrato.

  COME E QUANTO

La detrazione spetta nella misura del 36% delle spese sostenute. L’importo massimo di spesa sul quale calcolare la detrazione di imposta è fissato in € 48.000,00. La detrazione è ripartita in dieci rate annuali di pari importo. La detrazione viene concessa per una singola “unità immobiliare” con pertinenze (ed il limite di somma vale anche nel caso di più soggetti richiedenti).

In via transitoria, e più precisamente per le spese documentate, sostenute fino al 31 dicembre 2019, la detrazione spetta nella maggior misura del 50%, fino ad un ammontare massimo di €. 96.000,00 con le stesse modalità di detrazione.

Il bonifico bancario o postale deve essere obbligatoriamente compilato seguendo gli elementi indicati dalla legge. Negli istituti di credito esistono appositi moduli da compilare in tal senso, e pertanto vanno richiesti nel momento di effettuazione del bonifico bancario o postale.

 

Detrazione per acquisto mobili e grandi elettrodomestici: è riconosciuta una ulteriore detrazione per le spese documentate sostenute nell’anno 2019 per l’acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici di classe non inferiore alla A+, con le stesse modalità sopra descritte.

BONUS VERDE

 

  COSA

E’ una detrazione per interventi di sistemazione del “verde”, detrazione applicabile ora anche per le spese sostenute sino al 31 dicembre 2019.

  CHI

Gli stessi soggetti della detrazione precendente

  COME E QUANTO

Dall’imposta lorda IRPEF si detrae un importo pari al 36% delle spese documentate e sostenute per interventi relativi:

  1. alla sistemazione a verde di aree scoperte private di edifici esistenti, unità immobiliari, pertinenze o recinzioni,
  2. alla realizzazione di impianti di irrigazione,
  3. alla realizzazione di pozzi;
  4. alla realizzazione di coperture a verde e di giardini pensili.

Tra le spese per cui è ammessa la detrazione sono comprese anche quelle di progettazione e manutenzione connesse all’esecuzione degli interventi sopra elencati.

Il massimale complessivo delle spese detraibili deve essere non superiore a €. 5.000,00 per unità immobiliare ad uso abitativo (ad esempio se l’intervento di sistemazione a verde riguarda l’area scoperta di pertinenza di un fabbricato residenziale composto da quattro distinte unità, la detrazione sarà di complessivi €. 20.000,00 e spetterà in parti uguali a ciascun proprietario/detentore di ogni singola unità ovvero all’unico soggetto proprietario/detentore dell’intero fabbricato).

La detrazione spetta anche per le spese sostenute per interventi effettuati sulle parti comuni esterne degli edifici condominiali di cui agli articoli 1117 e 1117-bis del codice civile, fino ad un importo massimo complessivo di €. 5.000,00 per ciascuna delle unità che compongono il condominio.

Modalità operative: la detrazione in oggetto spetta a condizione che i pagamenti siano effettuati con strumenti idonei a consentire la tracciabilità delle operazioni ed è ripartita in dieci quote annuali costanti e di pari importo nell’anno di sostenimento delle spese e in quelli successivi. Non è necessario procedere all’effettuazione dei pagamenti attraverso strumenti e/o canali appositi.

 

 

Come per le altre detrazioni, anche in questo caso il nuovo proprietario subentra nelle quote non detratte dal precedente, salvo patto contrario che va dichiarato espressamente nel contratto definitivo (vedi articolo precedente del blog).

 

Questa è una veloce guida “di sopravvivenza” per capire se il progetto di ristrutturazione o di sistemazione di aree a giardino rientra tra gli interventi che originano una detrazione. Ovviamente per maggiori dettagli vi aspettiamo in agenzia con una consulenza su misura!

 

Guida alle detrazioni 2019: RIQUALIFICAZIONE ENERGETICA

Alla fine del 2019, nulla cambiando, vi saranno delle importanti modifiche alle modalità ed alla misura delle detrazioni che possono essere richieste nel campo immobiliare.

Vi state chiedendo quindi se sia il caso di iniziare o posticipare un progetto che avete in mente di iniziare? O avete magari delle urgenze di manutenzione che non potete più prorogare?

Ecco qui la prima puntata, attraverso uno schema sintetico, della attuale situazione ad oggi, 2019, e prendiamo in esame quelle più diffuse, ovvero le detrazioni per la riqualificazione energetica degli immobili.

  COSA

Tutti gli interventi che comportano la riqualificazione energetica degli edifici esistenti:

– situati nel territorio dello Stato;

– ad uso abitativo, di qualsiasi categoria (anche rurali);

– strumentali all’attività;

– censiti al catasto o per i quali sia stato chiesto l’accatastamento.

  CHI

Solo persone fisiche:

– proprietari o nudi proprietari;

– titolari di usufrutto, uso, abitazione o superficie;

– soci di cooperative (a proprietà divisa e indivisa);

– detentori (locatari, comodatari) dell’immobile;

– familiari conviventi (coniuge, unito civilmente, parenti entro il terzo grado ed affini entro il secondo grado);

– coniuge separato assegnatario dell’immobile intestato all’altro coniuge;

– il promissario acquirente, purché sia stato immesso nel possesso del bene ed esegua gli interventi a proprio carico e purché il preliminare sia stato registrato.

  COME E QUANTO

Le detrazioni sono previste SOLO per i seguenti interventi di riqualificazione energetica:

  1. interventi di riqualificazione energetica di edifici esistenti volti a conseguire un risparmio del fabbisogno di energia primaria – detrazione massima €. 100,000,00;
  2. interventi su edifici esistenti: coperture e pavimenti, finestre comprensive di infissi – detrazione massima: €. 60,000,00;
  3. installazione di pannelli solari per la produzione di acqua calda per usi domestici e per il fabbisogno di acqua calda in piscine – detrazione massima: €. 60,000,00;
  4. sostituzione di impianti di riscaldamento con impianto dotato di caldaia a condensazione e contestuale messa a punto del sistema di distribuzione, di sostituzione di impianti di riscaldamento ad inverter ad alta efficienza, e di impianti geotermici – detrazione massima: €. 30,000,00;
  5. l’acquisto ed installazione delle schermature solari (tende e/o coperture) individuate in apposito elenco fornito nell’allegato M al D. Lgs 311 del 29/12/2006 – detrazione: €. 60,000,00;
  6. l’acquisto ed installazione di impianti di riscaldamento dotati di generatori di calore alimentati da biomasse combustibili – detrazione massima: €. 30.000,00;
  7. le spese sostenute per l’acquisto, l’installazione e la messa in opera di dispositivi multimediali per il controllo da remoto degli impianti di riscaldamento o produzione di acqua calda o di climatizzazione delle unità abitative, volti ad aumentare la consapevolezza dei consumi energetici da parte degli utenti e a garantire un funzionamento efficiente degli impianti. Tali dispositivi devono i) mostrare attraverso canali multimediali i consumi energetici, mediante la fornitura periodica dei dati; ii) mostrare le condizioni di funzionamento correnti e la temperatura di regolazione degli impianti; iii) consentire l’accensione, lo spegnimento e la programmazione settimanale degli impianti da remoto.

Le aliquote di detrazione sono due:

50%:

– per gli interventi di acquisto e posa in opera di finestre, comprensive di infissi e di tende/oscuranti;

– per la sostituzione di impianti di riscaldamento con caldaie a condensazione con efficienza almeno pari alla classe A;

– per l’acquisto e l’installazione di impianti di riscaldamento con generatori di calore alimentati da biomasse combustibili (valore massimo della detrazione €. 30.000,00).

65%:

– per la sostituzione di impianti di riscaldamento con caldaie a condensazione di efficienza almeno pari alla classe A di prodotto;

– per tutti gli altri interventi ammessi alla detrazione de quo per i quali non sia prevista l’aliquota del 50%.

Per le spese sostenute dal 1 gennaio 2017 al 31 dicembre 2021 per interventi di riqualificazione energetica di parti comuni degli edifici condominiali, sono previste detrazioni nella misura del 70 % (interventi che interessino l’involucro dell’edificio con un’incidenza superiore al 25%), e del 75%, per le spese sostenute per interventi relativi alle parti comuni di edifici condominiali finalizzati a migliorare la prestazione energetica invernale ed estiva e che conseguano almeno un minimo rendimento stabilito per legge.

 

IL SUBENTRO NELLA DETRAZIONE

In caso di trasferimento della proprietà (oneroso o gratuito) di un bene per la quale ci si è avvalsi della detrazione ai fini IRPEF, se vi sono delle quote annue di detrazione non ancora utilizzate al momento del trasferimento, subentra la parte acquirente, la quale, pertanto potrà usufruire della detrazione rimanente. Tuttavia, le parti possono accordarsi, con apposita pattuizione da riportare nell’atto di trasferimento, per evitare tale subentro, con conseguente riserva a favore del venditore della detrazione non ancora usufruita. Quindi è necessario fare attenzione poi ad aggiornare in uguale senso i prospetti di detrazione delle proprie dichiarazioni personali dei redditi.

 

 

Questa è una veloce guida “di sopravvivenza” per capire se il progetto di riqualificazione rientra tra gli interventi che originano una detrazione. Ovviamente per maggiori dettagli vi aspettiamo in agenzia con una consulenza su misura!